大連萬達商業地產在香港上市日期將近。昨日，萬達首次向港交所呈交了上市聆訊材料集。這份長達800余頁的材料披露了萬達一貫以來不為外界所知的詳細財務數據，也披露了大量其經營中的可能存在的風險因素。
首次詳細披露財務數據 屢獲政府財政補貼
根據上述材聆訊材料，萬達2013年物業銷售額為1264億元，其中寫字樓和商場等商用物業銷售額為758億元，住宅銷售額為454億元。2014年萬達上半年銷售額為567億元。
目前，萬達商業地產的業務主要有三大板塊，包括物業銷售、物業租賃管理以及酒店經營。2011年時，物業銷售占到萬達商業地產收入的89.6%，到2013年這一數據下降到86.4%，仍然是絕對的支柱業務。
隨著商業地產紛紛向自持轉型，萬達商業地產的收入構成加速變化。今年上半年，物業銷售占比繼續下降到70.1%，而相應的自持物業租賃及管理業務的收入占比上升到22.3%。
萬達在披露材料中稱，萬達模式即核心產品萬達廣場，其成功重要原因在于以低價獲取龐大土地儲備的獨特能力：“我們獲邀參加許多由地方政府組織的公開招投標程序，且能夠以具競爭力的價格購得優質地塊。”
截止上半年，萬達擁有總建筑面積為6790萬平方米的土地儲備，足夠其3年開發。與土地價格近年來一直呈上漲趨勢不同，萬達廣場的平均土地收購成本逐年下降。從2011年到2013年分別為1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。到了今年上半年，這一數字更是低至1012元/平方米。
目前萬達在國內有175個物業開發項目，約有5480萬平方米物業在建，這一規模堪稱龐大。因為目前萬達管理的全部已完工商業物業建筑面積僅僅1470萬平方米，其中包括了已經開業超過100個的萬達廣場。
此外，萬達還首次披露了所獲政府財政補貼的情況。從2011年到今年上半年的3年半時間中，萬達確認為收入的政府財政補貼共計78.19億元。萬達稱這些資金是由其物業開發所在省份或城市的地方政府按個別項目撥付。
發布多項風險預警 自稱酒店業務經驗尚淺
萬達還在其上市材料中用了長達49頁向H股投資者詳述其經營中的各種風險。這些風險包括整體房地產走勢;萬達經營活動中土地成本優勢、已經成功的業務模式、拓展新市場是否都能持續;以及萬達能否始終獲取充足的融資等方方面面。萬達提示，倘發生上述任何事件，就可能會對公司業務、財務狀況、經營業績或前景造成重大不利影響。
網易財經注意到，這些的風險預警中有關酒店的風險頗多。和商場一樣，酒店屬于自持物業，可以提供給開發商穩定的現金收入。作為萬達近年主力發展的板塊之一，酒店業務目前對整體業績的貢獻已經從去年底的3.7%上升到今年6月底的7.6%。
截至2014年上半年，萬達在國內39個城市有48家已完工酒店，還有51家在建，萬達因此自稱中國最大的豪華酒店業主。在48家開業酒店中，有20家萬達自主經營，剩余的委托第三方酒店管理商經營。
目前，萬達酒店業務面臨多重風險。一方面，萬達與第三方酒店管理公司合作是倚賴其管理能力及聲譽，因此處于財務和聲譽的被動地位。另一方面，萬達從2012年開始建立了自有豪華酒店品牌，即萬達嘉華、萬達文華及萬達瑞華等。但萬達坦言在酒店經營方面的經驗尚淺，這些酒店不一定能復制第三方酒店管理公司取得的成功。
特別是目前萬達有約51個酒店在建，這將使得萬達酒店業務的財務表現及經營現金流量產生重大負面影響。因為一般情況下，新開業的酒店在起步初期通常會產生數額龐大的開業前開支及相對較低的收益，且可能不足以抵銷經營成本，從而導致凈虧損。
此外，酒店在萬達海外擴張計劃中占據主導地位，被賦予提升萬達國際的知名度的厚望。而在以酒店打頭陣向海外擴張的過程中，又可能存在成本高昂、耗時及困難等風險，可能會對萬達的盈利能力及前景造成重大不利影響。
