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案情再現(xiàn)

2014年8月，甲向A公司承租位于廈門市湖里區(qū)的一處商鋪，用于開設餐廳。雙方簽訂了《租賃合同》，約定租金為每月5萬元，租期自2014年11月1日起至2024年10月31日止，其中自2014年11月1日起至12月30日為裝修期，免收租金。合同簽訂之后，甲先向A公司支付了兩個月的租金及押金，并開始對商鋪進行墻面粉刷、高級燈具安裝等一系列裝修事宜，共計花費20余萬元。

2015年2月，甲收到A公司的《解除租賃合同通知函》，稱A公司改變公司發(fā)展戰(zhàn)略，要提前收回租賃房屋，要求解除雙方簽訂的租賃合同，并表示愿按照合同的約定返還押金及承擔相應的違約責任。收到通知函后，甲就表示接受A公司提前解除的要求，但要求A公司對租賃房屋的裝修進行補償。A公司以雙方在合同內(nèi)并未約定裝修補償為由拒絕，甲就訴至法院，請求法院判令A公司賠償其裝修損失23萬元。

法院審理

經(jīng)法院審理后查明，2014年8月雙方簽訂《商鋪租賃合同》后，甲將裝修方案及裝修期限等均提交A公司審核，A公司在設計圖上也蓋章確認過。目前甲的裝修實際仍存在價值，并可以為A公司所利用。所以，經(jīng)過相關(guān)鑒定機構(gòu)對現(xiàn)存裝修進行鑒定后，法院判令被告A公司除承擔違約責任外，還要補償給原告甲人民幣12萬元作為裝修的補償。雙方均接受法院判決未上訴。

專業(yè)律師點評

首先，本案的爭議焦點在于，A公司解約后，甲是否有權(quán)要求A公司承擔一定的裝修費用賠償?《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第九至第十三條，對此做了較為明確的規(guī)定，架構(gòu)了一套較為有效的房屋租賃處理制度。

具體而言，《解釋》裝修補償負擔責任分成經(jīng)出租人同意與未經(jīng)出租人同意兩種情形分別規(guī)定。承租人未經(jīng)出租人同意，擅自進行裝修裝飾，構(gòu)成侵權(quán)，承擔侵權(quán)責任，有義務恢復原狀。

經(jīng)出租人同意進行裝修的，《解釋》又進一步區(qū)分裝修裝飾物是否形成附合。未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀;已經(jīng)形成附合的，進而根據(jù)合同的履行狀況分別區(qū)分為：合同無效、違約解除、合同期滿終止三種情況。

第一，在合同無效時，已經(jīng)形成附合的裝修物需要根據(jù)出租人是否同意利用而區(qū)分，出租人同意利用的，折價歸出租人所有;不同意利用的，由承租人拆除，由此造成房屋損毀的，承租人需要恢復原狀。

第二，租賃合同因違約而解除時，所附合的裝飾裝修物的殘值損失由違約一方承擔賠償責任;雙方都具有過錯的，依照各自的過錯比例承擔責任。

第三，在合同期滿或雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失。需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償;合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

其次，我們可以通過本案例了解一下餐飲商鋪租賃裝飾裝修的損失確定原則。《解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習慣，規(guī)定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。舉個例子，裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬元。合同履行一年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內(nèi)攤銷價計算，一年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

再次，值得我們注意的是，在這個案例中，甲與A公司還約定了“免租裝修期”。在實踐中，免租期的規(guī)定是常見的，也是商鋪產(chǎn)權(quán)人的商業(yè)戰(zhàn)略，有利于商鋪的租賃和銷售。但“免租裝修期”并非嚴格意義上的法律概念，僅是對租賃合同條款長期實踐中所形成的一種商業(yè)習慣的概括。因此，在承租人在簽訂商鋪租賃合同時，需要明確免租的內(nèi)容以及期間。通常情況下，“免租裝修期”指的是一定期限內(nèi)免除租金，不包含水電費等。

最后，我們需要注意到，案例中提到裝修圖紙的簽字，這是證明裝修經(jīng)出租人同意的重要證據(jù)。結(jié)合上述第一點，我們一再強調(diào)，《解釋》將裝修裝飾物區(qū)分為是否經(jīng)過出租人同意，而產(chǎn)生不同的法律效果，然而，在實踐中，許多當事人往往也忽略了這一點，而在裝修時僅有口頭約定，沒有保留任何有效證據(jù)，致使在訴訟中吃“啞巴虧”。

在實踐中，餐飲商鋪租賃過程中的裝修裝飾問題，還可能涉及到水電、有線網(wǎng)絡等管線問題;商鋪上空、地下固定物以及左右相鄰關(guān)系問題;商鋪開發(fā)建設使用權(quán)利的瑕疵問題也可能影響到承租人的裝修、使用。等等。

綜上，筆者建議投資者在租賃餐飲商鋪過程中，除了格外注意租賃合同的簽訂外，還需要對裝修的特殊需要、是否經(jīng)出租人同意、工程對房屋結(jié)構(gòu)影響以及裝修物、添附物的歸屬等問題做出明確約定。