開店選址，怎么做好商圈調查
城市的市場分析與商圈規劃是開好店的第一步驟，因為開店就像下圍棋，必須先做好布局，才能奠定良好的基礎。
在既有城市或到一個新城市，準入的評估方法與順序，首先應先了解城市基本資料，取得地圖，網上查閱現有商圈(一般稱為傳統商圈)。由于業態不同和每家企業的產品、文化、開店計劃目標及策略不同，因此必須依據企業自身情況制定自已的商圈規劃。
在規劃商圈時，根據上篇文章《商鋪選址的商圈規劃要領》所說明的不同商圈類型來進行調查與評估，找出可開店商圈，然后依地圖再逐一實地考查。一般的次序為先找城市商業中心，現場實際觀察各個集客設施;然后再找社區商業中心，看符合路段在哪里?再看商圈范圍是否符合;再找零售商場，分已開業和即將開業，已開業或即將開業日期、平日和假日人流量以及營業面積、營業額;其次再找交通樞紐的商業中心;最后才找封閉通路商圈。
商圈調查的重點
1.集客設施的調查
觀察人流的動向，在每個商圈內找出人流量比較多，比較聚客的點，一般人流聚客點都是在商圈內的大型商場或大型休閑廣場，但有些商圈可能沒有大型商場而沒有明顯集客點，人流較多的區域可能是一排小型專賣店，零售店連結而成的路段。
調查商圈人流量：商圈繁榮的重要基礎之一是人流量，要評估潛在店址就必須了解人流量的變化，包括整個商圈流量和各個點的流量狀況，評估是否符合開店基本指標。
調查人流質量：人流采點一般只對人流數量進行統計分析，而研究人流質量則是在人流量統計的基礎上進一步研究過往人流的質量。一般來說可通過科學的問卷調查，可以找專業的調查公司或經過訓練的人員來進行。自己做調查，比較簡單的方法是實地觀察行人的年齡，性別，穿著，附近商業狀況，社區住宅價位檔次等信息收集之后，再做類別比例分析。
尋找可開店路段：從集客設施向外延伸，觀察人流動向及流量，找出人流較為聚集的路段，為可開店路段。但要注意每一條路因為商店聚集及交通動線的因素通常會有陰陽面，所謂陽面是明顯人流量較大的一側，陰面則為人流量較少的一側，選址時原則上避開在陰面開店。但有些商業街陰陽面并不明顯或陰面的人流量也很大，那么街道兩邊都是可以考慮選址開店。
2.確定可開店店址
具體可開店店址(點)的確定，是從面(商圈)、線(可開店路段)逐層縮小范圍分析而得。
在面(商圈)的分析階段：要評估商圈內來店顧客的特性，評估是否具備成為優質店的市場環境特征(通過對等城市、對等商圈、對等店來比較分析)。收集競爭店已占據的區域，分析出還有哪些區域是我們未來可開店的區域。
在線(可開店路段)的分析階段：評估從目標商圈到可開店路段顧客容易接近的程度，目標商圈內的顧客是否容易接近可開店路段?可開店路段是否在目標商圈內的人流動線內?競爭店位置關系又是怎樣。
在點(可開店店址)的尋找確定階段：要在可開店路段上逐一考察評估每一個比較合適的潛在店址，評估潛在店址位置，以及附近特性等要點。比如，潛在店址的視野性好不好?潛在店址所在的道路好不好?潛在店址的對面、附近的業態與潛在店址是否匹配等都是評估的重點。凡是符合開店基本要求，比如包括營業面積，店寬、樓高、視野度、是否增容等指標，均將其列入可開店店址中，也 要記錄每個潛在店址的狀態，例如是：空店面，轉讓中或在建中等，都應全部列入可開店店址。此時，不須考慮該潛在店址目前的使用狀況是在營業何種業態(即使是肯德基、麥當勞或星巴克等名牌店)。將這些可開店潛在店址聚集起來，即為此商圈的可開店店址庫。
3.競爭者調查
在商圈內對競爭店進行調查時，基本的調查內容應包括營業面積、收銀臺數、座位數、預估營業額、開業時間、店齡及距離等。
大型連鎖企業在制定開店計劃時，要了解潛在店址的位置與主要競爭店所在的位置關系和飽和化關系，隨時調整與修正。例如，需要考慮到預期計劃內競爭店與重點開發區域的關系以及與既有商圈的防守關系，競爭店既有商圈再開店的影響，和企業自己在既有商圈再開店的推進關系。也可以進一步分析市場容量，收集城市的總人口數，競爭品牌的開店數，企業自己的開店數，店數市占率，店均服務人口數等，分析出市場容量還有多少?企業自己未來還可開多少店?
商圈圖分析
店鋪開發人員應該就每一個可開店商圈畫制一張商圈圖，商圈圖以集客設施為中心，約500米為半徑的范圍(可依照不同的集客設施輻射范圍的大小適當調整)，將商圈圖內的道路名稱、住宅及公共場所、路段集客設施、可開店路段、可開店路段中的各個可開店店址、競爭者等標明出來。
有條件的企業，可找軟件公司利用電子地圖將可開店的商圈、商圈名稱、商圈類型、商圈數等分別以不同的顏色標示，形成可視化的城市規劃商圈圖。
一般而言，人流采點的有效期為半年，而商圈規劃的有效期為一年，由于城市改造，商圈改變等都需要做適時的調整和修正，因此每年年底需要對商圈分析進行追蹤并做必要的調整。
